駐車場経営ナビ

駐車場経営ナビ tag:parking.t100scs.com,2008://82 2007-04-13T01:36:39Z Movable Type 3.2-ja-2 節税のメリット tag:parking.t100scs.com,2006://82.3786 2006-10-05T00:27:33Z 2006-10-05T00:28:38Z

次に、不動産の賃貸収益と金融債や銀行預金の利息を、税金の面から比較してみましょう...

t100scs 次に、不動産の賃貸収益と金融債や銀行預金の利息を、税金の面から比較してみましょう。金融債や銀行預金の利息は、利子所得として利息額の２０％が税金として源泉徴収されます。つまり、１億円の投資元本に対して年利５％の利息を受け取った場合、税引き前では５００万円の利息ですが、税金を差し引いた後で残るのは４００万円、すなわち税引き後の利回りは４％になります。一方で、不動産の賃貸収益については、“税金計算上の”賃貸収益に対して、税金が課されます。ここでポイントｔなるのは、税金計算上、建物の減価償却費相当額は収益から差し引くことが認められているということです。たとえば、１億円の投資元本に対して賃貸収益が年間５００万円、減価償却費が２００万円だとすると、税率が２０％の場合、税金は６０万円となり、税金を差し引いた後で残る賃貸収益は４４０万円、すなわち税引き後の利回りは４．４％ということになります。債権投資と不動産投資では、たとえ税引き前では同じ利回りであっても、税金差し引き後では不動産投資の方が有利だということになります。さらに、より極端な場合、不動産を取得するために調達した借入金の利息は、税金計算上収益から差し引くことができることも合わせて活用して、実際には（キャッシュフロー上は）利益を上げながら、税金計算上は損失を出し、他の所得に対する税金を軽減する、というようなことも可能となります。個人の所得税は累進課税となっているため、特に所得の高い人の場合には有効です。上記は、基本的に個人の所得税についての説明となっていますが、建物の減価償却分が税金計算上収益から控除できるという点は、法人税の場合でも同様です。道路交通法改正で追い風 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3789 2006-10-05T00:29:41Z 2006-10-05T00:48:55Z

２００４年に道路交通法が改正され、２００６年６月までに施行されることになっていま...

t100scs ２００４年に道路交通法が改正され、２００６年６月までに施行されることになっています。その中に駐車違反取締りの強化が含まれています。駐車違反が常態化することで交通事故・渋滞の原因になっているため、罰則をより強化し、取締り業務を一部民間委託することで対応することになっています。具体的には、違法駐車車両の運転者の責任追及が難しいときには、その運転者の使用者に違反金の納付を求めることができるようになります。たとえば、会社のクルマで営業活動を行なっている社員が駐車違反して違反金を納めないときには、会社にその違反金の支払いを請求できるようになります。また、違反金支払いを放置している場合には、車検を拒否できるようになります。さらに、駐車違反車両の確認事務の民間への委託制度がスタートします。これまでは、人手不足の警察が、たまに取締りを実施していたことから、不公平だという声が強かったのですが、民間に委託することで常に監視できる体制をとります。すでに全国で１万人以上の監視員が認定され、準備体制に入っています。需要拡大のチャンス tag:parking.t100scs.com,2006://82.3790 2006-10-05T00:31:57Z 2006-10-05T00:48:37Z

年々駐車違反の取締は厳しくなっています。それは、駐車違反が交通渋滞、交通事故の増...

t100scs 年々駐車違反の取締は厳しくなっています。それは、駐車違反が交通渋滞、交通事故の増加に大きな影響を与えているからです。道路交通法違反の内容別では、スピード違反に次いで多く、その取締り強化が急務の課題になっています。しかし、欧米の主要都市と比較しても年間の駐車違反摘発件数はかなり低いレベルにとどまっています。民間会社を利用して、駐車違反取締りを強化している先進国に大きく遅れをとっているのです。警察権力の一部を民間に委託することには警察内部にも大きな抵抗があったといわれますが、結局駐車違反を早急に減らすことが最優先にされたといえます。その象徴が駐車違反車両への衝突事故による死者の数がなかなか減らないという問題にあらわれています。警察庁では、現在交通事故による死亡者数を大幅に減らすための各種の施策を実施していますが、駐車違反車両の取締り強化によって駐車違反車両への衝突事故を減らすもの大きな課題となっています。そうして意味では、駐車場を提供することで事故防止に貢献するのはビジネスとして魅力があるだけではなく、社会的に非常に意義の大きい事業ということができるでしょう。駐車場経営の形態 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3791 2006-10-05T00:33:39Z 2006-10-05T00:34:24Z

交通事故、渋滞を減らすという社会的な意義も大きい駐車場ビジネスですが、その形態は...

t100scs 交通事故、渋滞を減らすという社会的な意義も大きい駐車場ビジネスですが、その形態はさまざまです。ビジネスを始める土地の立地、広さ、用意できる予算などに応じて最も適切な形態を見極めてから始めるべきです。駐車場の形態を大まかに分けると、駐車場のなかを走って駐車スペースに停める自走式と、機械で駐車スペースに運ぶ機械式とがあります。自走式にも地面だけの平面式と複数階にまたがる立体式があります。また機械式は、車を機会で循環させる方式、エレベーターで運ぶ方式、機械で車を上下させる多段方式に分けられます。さらに、循環方式でも垂直循環方式、多層循環方式、水平循環方式があるなど、いくつものパターンからなります。これらの効率性や経済性、利便性、収容性などはそれぞれ違います。たとえば、コインパーキングの主流になっている平面式の場合には、効率や収容能力はあまり高くありませんが、経済効率はよく、利用者の利便性も高いという特徴があります。反対に、機械式の垂直循環方式は効率はいいのですが、コストが高くつき、入出庫に時間がかかるなど、利用者にとって必ずしも利用しやすいとはいえません。こうした特性を考えた場合、どのような地域でどんなタイプが向いているのかを次にみていきます。商店街での駐車場経営 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3792 2006-10-05T00:34:15Z 2006-10-05T00:48:10Z

駐車場には時間貸しと月極めという形態があります。簡単にいうと商店街などの人が短...

t100scs 駐車場には時間貸しと月極めという形態があります。簡単にいうと商店街などの人が短時間滞在するケースが多い地域では時間貸しが向いており、住宅地やビジネスの中心地などのように滞在時間が長い地域なら月極めのほうが効率がよくなります。ですから、郊外のターミナル駅にある商店街やその周辺の土地なら、平面式のコインパーキングや建物やプレハブ式の自走式立体駐車場の時間貸しが一番効率的といえます。これがもっと都心に近く、大きな繁華街にある土地なら効率を高めるために垂直循環式などの狭い土地でもより多くの車を収容できる駐車場を建設し、時間貸しするのがよいでしょう。こうしたタイプは月極にはあまり向きません。時間貸しと違って月極の場合には時間当たりの利用料が安くなるので経済効率がダウンしてしまいます。住宅地での駐車場経営 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3793 2006-10-05T00:35:56Z 2006-10-05T00:47:37Z

住宅地にある土地の場合には、月極駐車場が無難です。最近の新築マンションなどでは...

t100scs 住宅地にある土地の場合には、月極駐車場が無難です。最近の新築マンションなどでは、敷地内駐車場を１００％確保している物件が多くなっていますが、建築後の経過年数の長い物件だとあまり確保できていない物件もあります。アパートなどでも駐車場設備がなく、やむなく周辺に違法駐車している、遠くの月極駐車場まで歩いていっているといったケースがあります。そうした地域なら十分なビジネスチャンスがありそうです。住宅地では時間貸しビジネスはほとんど採算が合わないものですが、例外的な地域もあります。たとえば、近くに図書館や各種の文化施設、医療機関などがあって、そこの駐車場が十分な収容力を持っていないケースなどがそうです。そんな地域で時間貸し駐車場ビジネスを始めれば、違法駐車に困っている地元の人たちからも喜ばれることでしょう。しかし、いずれの場合にもあらかじめ土地を所有していることが前提になります。よほど駐車場が不足している地域で、初期投資のほとんどかからない平面式の駐車場を設置すれば採算がとれるケースがあるかもしれませんが、新たに土地を取得したり、借地したりしてのビジネスには無理があるといえます。狭い土地でも可能 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3794 2006-10-05T00:36:16Z 2006-10-05T00:47:21Z

地面だけを利用する平面式の駐車場は初期コストが少なくてすみ、事業開始後の手間ヒマ...

t100scs 地面だけを利用する平面式の駐車場は初期コストが少なくてすみ、事業開始後の手間ヒマやコストもさほどかからないのが大きなメリットです。地面を整地して線を引くだけでも可能といえます。ただ、できるだけ利用者を多くするためには、地面を舗装して区画割を行い、各種の防犯施設などを設置するのがいいのですが、それでも１台当たり３０万円ほどで可能です。コインパーキングの場合には、各種の機械が必要になるため、その２倍程度の予算が必要になりますが、コインパーキング事業の多くは、専門業者による一括借り上げ方式なので、オーナーの初期負担はかかりません。また建物は不要なので建築基準法に基づく確認申請手続きも必要ありません。平面式の駐車場の場合には、よほど規模の大きなものにならない限り、原則的には無人管理ですし、管理コストはほとんどかかりません。コインパーキングは機械の維持管理コストがかかりますが、これも一括借り上げであれば、業者側の負担になります。この平面式の駐車場の場合には、１台のクルマが入るスペースがあれば可能になるのが大きなメリットです。プレハブ式駐車場 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3795 2006-10-05T00:36:43Z 2006-10-05T00:37:37Z

車で走行して駐車スペースに停める自走式駐車場のなかでも、プレハブ式はプレハブの建...

t100scs 車で走行して駐車スペースに停める自走式駐車場のなかでも、プレハブ式はプレハブの建物で２階建てにしたもので、平面式に比べるとほぼ２倍近い収容力を確保できます。１階から２階へは昇降用のスロープを利用する形になります。通常の建物式だと１台当たりの建設コストは１００万円を超えるのが、このプレハブ式だと６０ー７０万円ほどですみます。初期費用だけではなく、維持管理費も安くなります。月極の場合には原則的に無人管理が可能なので、１台当たりの年間管理コストは１万円程度ですみます。ただ、時間貸しにする場合には、機械の設備が不可欠で、初期費用、維持管理費とも高くなります。設計上は、スロープ部分は雨のときなど滑りやすく、特に対面通行とするタイプだと衝突事故や渋滞の可能性があるので、それを防止する配慮が必要でえす。もし仮に、一定期間で投資資金を回収できなくても、取り壊して他の用途に転換することが比較的容易です。取り壊しのための時間、費用もさほどかからないので、次の事業計画を立てやすくなります。垂直循環式 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3796 2006-10-05T00:37:18Z 2006-10-05T00:37:52Z

駐車場内を車が走って駐車スペースに停める自走式に対して、駐車場の入口で機械に乗せ...

t100scs 駐車場内を車が走って駐車スペースに停める自走式に対して、駐車場の入口で機械に乗せて駐車スペースに運ぶのが機械式です。その機械式のなかでも土地の有効活用という点で最も優れているのが、この垂直循環方式です。１台当たりの必要敷地面積は３?とたいへん効率的で、しかも間口７ｍほどの土地から可能になります。都心近くの繁華街などの地価の高い土地でも、このタイプの時間貸し駐車場や月極駐車場なら十分に収益を上げることが可能です。この垂直循環方式は車を台車に乗せてメリーゴーランドのように回転させながら、所定の位置に運ぶ形式なので、出入庫が１か所で可能になります。ただし、１台の出入庫のために全車両を動かさなければならず、維持管理費が高くつく上、１基当たりの収容台数を増やすと、、どうしても待ち時間が長くなり、敬遠される場合もあります。当然、初期費用は高くなり、１台当たり３００万円から３５０万円もかかり、年間の維持費も１台当たり１０万円ほどになります。月極であれば、無人管理も可能ですが、時間貸しの場合には専任の管理人が必要です。その人件費コストも考慮しなくてはなりません。そうしたコストを考慮しても余りある料金を設定する場所でなければ、採算が合わないということです。多段式駐車場 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3797 2006-10-05T00:37:45Z 2006-10-05T00:46:52Z

車を乗せる駐車台が上下に動き、２層、３層と重ねて駐車するのが多段式駐車場です。 ...

t100scs 車を乗せる駐車台が上下に動き、２層、３層と重ねて駐車するのが多段式駐車場です。最近は３段式、４段式が主流になっています。技術的には５段式も開発されていますが、５段式になると建築物扱いとなり、建築基準法上の確認申請が必要になるなどのデメリットが出てくるため、さほど増えていないようです。この多段式の最大のメリットは機械式のなかでも最もコストが安くつくという点です。１台当たりの初期コストは１００万円から１５０万円ほどです。維持管理コストもほかの機械式に比べると比較的安くすみます。こうしたメリットが評価されて、最近の新たに設置される機械式駐車場の３分の２はこの多段式駐車場で占められています。分譲マンションなどに多く設置されていますが、ビジネスとしての駐車場での採用も増えています。２台の小規模なものも可能で、しかもコストが安いこともあって、月極や時間貸し駐車場として活用するケースが増えています。コインパーキング経営とは tag:parking.t100scs.com,2006://82.3798 2006-10-05T00:38:25Z 2006-10-05T00:46:34Z

駐車場経営の経験のない人が少ない予算で参入できる分野として、現在最も注目されるの...

t100scs 駐車場経営の経験のない人が少ない予算で参入できる分野として、現在最も注目されるのが、平面式のコインパーキングです。このコインパーキング、各種の投資マネーが、特に東京圏の都市周辺の土地を買いあさった結果、急速に減少しています。本来駐車場ニーズは極めて強い地域なのですが、今後も減少していくという予測がなされています。実際、都心部では、需要に供給が追いつかず、都心部のコインパーキングの料金が急速に上昇しているのが現状です。港区、渋谷区、中央区などの特に時間貸し駐車場が不足している地域では、２００４年から２００５年にかけて４割程度の駐車場が数十％の大幅な値上げを実施しています。それでもほとんどの駐車場が常に満車の状態で、まだ値上げしていない駐車場も追随することになると思われます。このように根強い需要に対して供給が不足していることから、都心部ではこれまでは放置されていた路地裏の土地でも、最近は２台、３台収容のコインパーキングとして活用されるようになっています。コインパーキングのメリット tag:parking.t100scs.com,2006://82.3799 2006-10-05T00:39:02Z 2006-10-05T00:46:19Z

コインパーキングのメリットについてご説明します。コインパーキングは業界最大手・...

t100scs コインパーキングのメリットについてご説明します。コインパーキングは業界最大手・パーク２４の「タイムズ」、三井不動産系の「リパーク」などの運営会社が、オーナーから土地を一括借り上げして駐車場を運営しています。つまり、オーナーはそうした専門企業と契約することで簡単に参入でき、自己資金なしで賃料収入を得られるようになるのです。その結果、経営のためのノウハウがなくても可能ですし、事業開始後の手間もかかりません。それも、マンションやビルなどにはできない狭い土地、変形地でも可能。そして日当たりも問われません。むしろ日当たりのいい場所だと、一定時間駐車していると夏など車内の温度が非常に高くなりますから、むしろ日が当たらない場所のほうがいいといえます。つまり、これまではとても有効活用できないと思われてきた場所でも、コインパーキングとしての利用が可能ということです。例えば、今の住宅を建て替えるときに、１階部分をコインパーキングにするといった手もあります。わずか２台、３台のスペースであったとしても、月々１０万円ほどの収入になれば、建て替え時に借りた銀行ロ?ンの返済原資に充てることができます。自己資金なしで住まいを建て替え、しかも駐車場ビジネスで副収入を得ることが可能になります。コインパーキング経営の形式 tag:parking.t100scs.com,2006://82.3800 2006-10-05T00:39:23Z 2006-10-05T00:46:05Z

コインパーキング経営の多くは、駐車場運営会社が土地を借り上げて、そこに必要な設備...

t100scs コインパーキング経営の多くは、駐車場運営会社が土地を借り上げて、そこに必要な設備を設置して駐車場を経営、その収入からオーナーに賃料を支払う形になっています。したがって、オーナーは自己資金なしで始めることができ、稼働率などにかかわらず安定的に賃料収入を得ることができます。つまり、自己資金がゼロなら、リスクもゼロですむというわけです。一般に自分で駐車場経営を始めようとすると少なからず資金が必要になりますし、管理運営に当たっては一定のノウハウが欠かせません。たとえば、機械にトラブルが発生したときにはすぐに駆けつけなければなりません。なかには、代金を支払わずに逃げてしまう悪質な利用者もいます。そうしたさまざまなトラブルへの対応は専門家に任せたほうが得策といえます。しかも、この一括借り上げは通常は一時使用賃貸契約になります。この契約には借地権や営業権などは発生しないので、契約期間終了時には無条件で解約することができます。更地にして土地を返してくれますから、本格的な活用までのつなぎの、短期的な運用方法として活用することもできるわけです。コインパーキング開業の流れ tag:parking.t100scs.com,2006://82.3801 2006-10-05T00:39:49Z 2006-10-05T00:45:48Z

コインパーキング経営を始めるためには、まず運営会社を探さなくてはなりません。全...

t100scs コインパーキング経営を始めるためには、まず運営会社を探さなくてはなりません。全国展開の企業と地元を中心に活動している企業から数社ピックアップして、見積もりを出してもらいましょう。全国展開企業はどうしても賃料設定が低くなりがちといわれます。それに比べて地元企業のほうが地域の事情に精通しているので、地域事情に応じた経営で高い賃料を提示してくれることもあります。それぞれの提案書を比較検討した上で、依頼先を決めて契約、ビジネスのスタートという段取りになります。そして、オーナーは土地を貸すだけで、基本的には運営会社に任せておけばいいのです。ただ、実際に動き出したあとは、事業が順調に進んでいるのかチェックしておくべきです。たとえば、定期的に見に行って、稼働率はどうか、清掃などの管理状況などをみておきます。契約の更新時にそうした情報を持っていれば、何かと有利になりますし、もし十分な管理が行われていないなどの不満がある場合は、契約更新時に他社にも打診してみて契約先を変えることも考えられます。また、なにより賃料が確実に入金されているかのチェックは、忘れないようにしてください。リンク集１ tag:parking.t100scs.com,2007://82.3960 2007-01-14T06:05:46Z 2007-04-13T01:36:39Z

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